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住房新增供應的“泛高端化”
發布于:2018/6/6  來源:常州房地產研究中心

當前,全國多數地區新房新增供應項目呈現偏高端化趨勢。一些二三線熱點城市別墅洋房類項目新增占比將近六成。新上市商品住房“泛高端化”傾向已日益明顯,從長遠看,購房門檻將進一步提高,這將成為一把“雙刃劍”。  

房企新增供應“泛高端化”有利于解決市場若干癥結。一是“泛高端化”有利于促進三級住宅市場的流動性。“泛高端化”有迎合市民住房消費升級,滿足市場“賣一買一”改善型客群需求的原因,從而保證三級住宅市場房屋的流動性,使房屋在流通過程中保持其價值屬性。二是“泛高端化”有利于打造健康的市場結構。我國主要區域人均擁有住宅面積遠超世界平均水平,而人口紅利已經越來越稀薄,“泛高端化”與上一輪“去庫存”政策將把房地產市場的住宅庫存維持在健康水平,這也將成為政策“托底”的一股助力;同時,開發企業也將借助這一理念豐富產品種類,將逐利的心思著眼于產品的附加值上,為本地消費者提供更加寬廣的選擇面。  

“泛高端化”對市場也提出了種種挑戰。房企新增供應偏高端化本身無可厚非,但熱度進一步延續,產品“泛高端化”成為一種產業溢價模式,則是不健康的。對市場來說,供給“泛高端化”將明顯影響市場定價,使得緊湊型、中低價位的普通商品住房的供應缺乏,導致供應價格結構失衡,普通市民的剛性需求無法釋放;對房企來說,別墅洋房不等于業主更高層次的改善化需求,不注重單盤能力,沉浸于行情溢價中,對企業對客戶都有傷害;而對購房者來說,產品“泛高端化”趨勢下,市場參與者只剩下高端買家,剛需購買力反而被擠壓出市場,剛需買房資金越發緊張,購房門檻更高。  

“泛高端化”還將加劇行業馬太效應。隨著產品定位不斷升級,開發成本也較往年更高,使一級市場出現越來越多的合作開發模式。雖然合作模式不盡相同,但開發企業已經開始重審自身定位,轉而選擇強強聯合、取長補短,因此行業集中度在逐步聚攏,未來中小開發企業也將面臨更為嚴峻的生存環境。  

追求高周轉、高利潤率勢必給房企鋪設更加健康的發展之路,然而我們也應該意識到良好的市場環境才能給行業發展帶來長治久安,忽視市場而一味追求短期效益,無異于飲鴆止渴。對于房企來說,“能力越大,責任越大”這句話,任何時候都不過分。

 



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